Konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmeleri temelde üç farklı şekilde sona ermektedir: Genel hükümler yoluyla sona erme, bildirim yoluyla sona erme ve tahliye davası ile sona erme. İnceleme konumuz olan kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle kiralanın tahliyesi ise kira sözleşmesinin tahliye davası ile sona ermesinin türlerinden birisidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) hükümleri uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralamalarında, kiraya veren 10 yıllık uzama süresini izleyen uzama yılı dolmadan kira sözleşmesini feshedememektedir. Kiraya verenin, sözleşme süresi içinde veya anılan uzama süresi dolmadan kira sözleşmesini kiracının rızası olmaksızın sona erdirebilmesi için tahliye davası açması gerekmektedir. Kiraya verenin açabileceği tahliye davası ise belirli tahliye sebepleri ile sınırlandırılmış olup bu sebepler dışındaki bir sebeple açılabilmesi mümkün değildir. Ayrıca kanunda sayılan tahliye sebepleri dışındaki bir durumun sözleşme ile tahliye sebebi olarak kararlaştırılması da mümkün değildir (TBK m. 354).
Kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi, TBK’da öngörülen, kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerinden biridir. Söz konusu tahliye sebebi, kiraya verene tanınmış bir hak olup bu hakkın dava yoluyla kullanılması gerekmektedir.
TBK’da yer alan ilgili hüküm aşağıdaki gibidir;
TBK m. 350: “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, (…) belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen süreler uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Kanun hükmünden hareketle, kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle açtığı dava sonucunda kiralananın tahliyesinin gerçekleşebilmesi bazı şartların sağlanmasına bağlıdır:
- Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma gereksiniminin olması,
- Kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacının gerçek ve samimi olması,
- Kiraya verenin kiracıya karşı kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açması,
- Kiraya verenin açacağı tahliye davasının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açması,
- Kiraya verenin, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır (TBK m.353). Ancak kiraya verenin kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacının yazılı bildirim anında söz konusu olmalıdır[1].
Tahliye davasının açılması taraflar arasındaki kira sözleşmesini sona erdirmez. Bu sebeple, taraflar sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüklerine yerine getirmeye devam edeceklerdir. Kiracı davanın kesinleşeceği ana kadar kararlaştırılan kira ödeme borcunu yerine getirmekle, kiraya veren ise kiralananı kullanıma elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Kiralananın, kiraya verenin gereksinimi sebebiyle tahliyesi durumunda kiraya veren, ilgili taşınmazını TBK m.355 uyarınca haklı sebep olmaksızın, 3 (üç) yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiralaması durumunda ise kiraya verenin eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü hale gelecektir.
[1] Cevdet Yavuz/Faruk Acar/Burak Özen, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 14. Baskı, Beta, İstanbul, 2016, s.346.