Ülkemizde son aylarda yaşanan enflasyonist ortam ve değişken ekonomik şartlar, toplumdaki çoğu hukuki ilişkiyi etkilediği gibi kira ilişkilerini de oldukça derinden etkilemiştir. Yaşanan ekonomik gelişmeler sebebiyle, günümüzde kiracılar ve kiraya verenler arasında kira bedellerindeki artışlara ilişkin olarak ortaya çıkan uyuşmazlıkların sayısı fazlaca artmıştır ve artmaya devam etmektedir. Hal böyle olunca, kira artışlarına ilişkin uyuşmazlıkların çözümündeki en önemli mekanizma olarak ifade edebileceğimiz kira tespit davalarının da önemi aynı oranda artmıştır. Hazırlamış olduğumuz bu bilgi notunda, kiraya verenler ve kiracıları oldukça yakından ilgilendiren, kira tespit davalarına ilişkin temel hususlar aşağıda özetlenmiştir.
1. KİRA TESPİT DAVASI
Kira bedeli, sözleşme akdetme özgürlüğü çerçevesinde taraflarca serbestçe belirlenebilmektedir. Bununla birlikte ilk kira bedeli belirlenip sözleşme akdedildikten sonra gerçekleştirilecek kira artışları için birtakım kanuni sınırlamalar öngörülmüştür. Taraflar bu yasal sınırlar içerisinde kira artış oranını diledikleri gibi belirleyebilmektedir. Tarafların artış oranında anlaşamamaları ve kira tespiti için mahkemeye başvurmaları durumunda ise, yasal sınırlar gözetilerek yeni kira bedeli mahkemece tespit edilecektir. Ayrıca, kira tespitinin beşinci kira yılından sonraki yıllar için istenmesi halinde mahkeme yasal sınırlarla bağlı kalmaksızın, yasal sınırların üzerinde bir artışa da karar verebilecektir. İşte, kiracı ve kiraya veren arasında hakkaniyetin gözetilmesine ve aralarında bir menfaat dengesinin tesis edilmesine olanak sağlayan bu dava, Türk Borçlar Kanunu m. 344’te düzenlenen kira tespit davasıdır.
2. KİRA TESPİT DAVASINI AÇABİLECEK KİŞİLER
Kira tespit davası yalnızca kiraya veren tarafından değil kiracı tarafından da açılabilir. Diğer yandan, bir kimse sahibi olmadığı bir taşınmazı, malik ile arasındaki hukuki ilişkiye dayanarak bir başkasına kiraya verebilir. Malik ve kiraya verenin farkı kimseler olduğu bu gibi durumlarda malik de bu davayı açabilecektir.
Dava konusunun iştirak halinde mülkiyete tabi olması halinde ise, örneğin mirasçılık durumunda, mirasçıların birlikte dava açmaları veya bir mirasçı tarafından açılan davaya diğer mirasçıların katılmaları gerekmektedir. Dava konusu müşterek mülkiyete tabi ise bu durumda her paydaşın kendi pay sahipliği oranında kira tespiti davası açma hakkı bulunur. Ayrıca önemle belirtmek gerekir ki kira sözleşmesi devam ederken taşınmaz el değiştirmişse yeni malik de bu davayı açabilecektir. Lakin, davanın açılabilmesi için eski malik açısından aranan şartların hepsi yeni malik için de geçerli olacaktır.
3. KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA ARTIŞININ NASIL YAPILACAĞINA İLİŞKİN BİR HÜKMÜN BULUNMADIĞI HALLERDE YENİ KİRA BEDELİ, KİRA TESPİT DAVASI İLE BELİRLENEBİLİR.
Yukarıda bahsettiğimiz gibi mevzuatımızda, kira bedellerindeki artışa ilişkin olarak bazı yasal sınırlar mevcuttur. Öyle ki, yapılacak kira artırımları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. İlaveten, getirilen yeni düzenlemeyle birlikte, 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihi arasında konut kiralarında yapılacak kira artırımlarının, önceki kira bedelinin %25’ini geçemeyeceği öngörülmüştür. (Kira artırımında %25 üst sınırına ilişkin detaylı bilgiye ulaşmak için bu konu hakkında hazırlamış olduğumuz bilgi notumuzu inceleyebilirsiniz.)
Taraflar, kira sözleşmelerinde yasal sınırı geçmeyecek şekilde, diledikleri bir artış oranını kararlaştırabilirler. Ancak bazı durumlarda tarafların aralarındaki sözleşmede, kira artışına ilişkin herhangi bir hüküm belirlemedikleri görülür. Böylesi bir durumda, taraflar yeni kira bedeli üzerinde anlaşamazlarsa mahkemeden yeni kira bedelinin tespitini isteyebilirler. Bu talep karşısında mahkemece, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak yasal sınırlar içerisinde kira artış oranı tespit edilecektir. Ancak, bu halde yasal sınırların üzerinde bir kira artışına karar verilmesi mümkün değildir.
4. BEŞİNCİ KİRA YILI DOLMUŞ İSE, KİRAYA VEREN, YENİ KİRA BEDELİNİN EMSALE GÖRE BELİRLENMESİNİ İSTEYEBİLİR
Kira bedellerine TÜFE oranında yapılan zamlar, zaman içerisinde emsal kira bedellerinin altında kalmaktadır. Özellikle, kira artırımına ilişkin %25 üst sınırın getirilmesinden sonra bu durum kaçınılmaz hale gelmiştir. İşte bu gibi durumlarda ev sahiplerinin mağdur olmamaları için kira tespit davası açabilmeleri ve yasal sınırların üzerinde bir artış talep edebilmeleri mümkündür. Böylelikle, kiracı ve kiraya veren arasında bir menfaat dengesi sağlanmış olacaktır.
Kiraya verenin, yasal sınırlarla bağlı kalmaksızın kira bedelinin tespit edilmesi talebinde bulunabilmesi için, kira sözleşmesinin beşinci yılının dolmuş olması gerekmektedir. Bir başka deyişle, mahkeme açılacak kira tespit davalarında ancak beşinci kira yılı dolmuş ise TÜFE’nin ve %25 sınırının üzerinde bir kira artışına karar verilebilmektedir. Bu davalarda taşınmazın durumunun ve emsal kira bedellerinin araştırılması için bilirkişi incelemesi yapılmakta ve yapılan araştırmalar sonucunda hazırlanan bilirkişi raporu uyarınca ve hakkaniyete uygun şekilde mahkemece yeni kira bedeli tespit edilmektedir.
Söz konusu dava, beşinci kira yılının dolmasını takip eden herhangi bir yılda açılabilir. Ancak yeni kira bedelinin altıncı yılda geçerli olması isteniyorsa aşağıda değineceğimiz dava açma sürelerine riayet edilmesi gerekir. Kira bedeli bir defa mahkemece emsale göre belirlendikten sonra tekrar aynı talepte bulunulabilmesi için yeniden beş kira yılının geçmesi beklenmelidir.
5. KİRA TESPİT DAVASI AÇMA ŞARTLARI
Kira tespit davaları ancak aşağıda belirttiğimiz şartların mevcut olması durumunda açılabilecek olup söz konusu şartlardan birinin bulunmaması halinde dava, mahkemece reddedilecektir.
a. Geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır
Kira sözleşmesinin yapılması herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamıştır. Yani kira sözleşmesi sözlü olarak dahi yapılabilecektir. Fakat ispat kolaylığı açısından yazılı şekilde bir kira kontratı yapılması esastır. Her ne şekilde yapılmış olursa olsun, ortada geçerli bir kira sözleşmesi bulunmuyorsa kira takip davası açılması mümkün değildir.
b. Davayı açmada hukuki yarar bulunmalıdır
Davacının davayı açmasında hukuki bir yarar yoksa dava mahkeme tarafından reddedilecektir. Hukuki yarar, davacının kira tespiti davası açmakta bir çıkarının bulunması anlamına gelir. Örneğin, kira bedelinin artışına dair yasal sınırlar içerisinde taraflar arasında bir anlaşma gerçekleşmiş ise bu davayı ikame etmede hukuki bir yarar olmadığı kabul edilir. Keza, kira bedelinin yasal üst sınır üzerinden sözleşmeye uygun olarak artırıldığı ve sözleşmenin imzalanmasından itibaren beş yıl geçmediği durumda da dava açmada hukuki yarar bulunmayacaktır. Zira, böylesi bir durumda davacı, henüz beş sene dolmamış olduğu için mahkemeden yasal sınırın üzerinde bir artış talep edemeyeceğinden davayı açmakta bir çıkarı yoktur.
c. Dava sadece konut ve çatılı işyerleri için açılabilir
Kira tespit davası, yalnızca konut ve çatılı işyeri kira bedellerinin tespiti için açılabilir. Taşınırlar ile konut ve çatılı işyeri vasfını haiz olmayan taşınmazların kira bedellerine ilişkin olarak bu davanın açılabilmesi mümkün değildir. Söz gelimi, tarla vasfındaki taşınmazlar için ya da otomobil gibi taşınır ürünler için kira tespit davası açılamaz.
6. KİRA TESPİT DAVASINDA SÜRE
Kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe, kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak, kira bedelinin yeni kira döneminde geçerli olması isteniyor ise, davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılması gerekir. Bununla birlikte, eğer yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce, kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin ihtarname gönderilmiş ise o halde yeni kira dönemi içerisinde açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Yani mahkeme, kira bedelinin o dönem için 5.000 TL olduğuna karar vermişse, kira dönemi başından itibaren eksik ödenmiş kiralar hesaplanıp bakiye kısım için icra takibi yapılabilir.
7. KİRA TESPİT DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Hukuk Muhakemeleri Kanunu (“HMK”) uyarınca, kira sözleşmelerinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Kira tespit davasında yetkili mahkeme ise taşınmazın veya davalının yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olması durumunda ise tarafların sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkili olacaktır. (HMK m.17).
***
Konuyla ilgili her türlü sorunuz için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz. Size yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız.
Bu makalenin tüm hakları saklı olup kaynak gösterilmeksizin veya Erkan|Partners’ın yazılı izni alınmaksızın yayımlanması, kullanılması, kopyalanması, çoğaltılması veya başka bir suretle yayılması yasaktır. Aksi bir durumun tespiti halinde yasal yollara başvurulacaktır.