Kentsel planlamada sosyal dengeyi sağlamak, doğal ve kültürel varlıkları korumak için imar kısıtlamalarına başvurulmaktadır. Ancak bu kısıtlamalar, mülkiyet hakkını sınırlandırmakta ve hak kayıplarına neden olabilmektedir. Bu sorunun çözümüne yönelik “İmar Hakkı Aktarımı” (ya da İmar Hakkı Transferi) kavramı geliştirilmiştir. İmar Hakkı Aktarımı, bir taşınmazın üzerindeki yapılaşma hakkının tamamen ya da kısmen sınırlandırıldığı durumlarda, bu hakkın başka bir alana devredilmesi anlamına gelir. Bu aktarım; farklı parseller arasında, belirli bölgeler arasında, kırsal ve kentsel alanlar arasında ya da farklı yerleşim yerleri arasında gerçekleştirilebilir.
İmar hakkı transferi bugüne kadar birçok belediye tarafından uygulanmakta olmasına karşın somut bir yasal düzenlemesi mevcut değildi. Uygulama çoğunlukla Belediyelerin zaman içinde geliştirdiği usul alınmaktaydı ve bu durum ise Belediye sayısınca farklı usul anlamına gelebilmekteydi. Bunun yanında, yakın zamanda bu uygulama kapsamında çeşitli sebeplerle yaşanan mağduriyetler de uygulamanın bir standarda kavuşmasına ve uyuşmazlık halinde muhatapların uygulamanın hukuki varlığının kabulünü ihtiyaç duyulmaktaydı. Bu kapsamda, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’e bu hususta yeni maddeler ekleyerek (m.38/A, B ve C) imar hakkı aktarımı uygulamasını yasal zemine kavuşturmuştur. İşbu maddeler 11 Eylül 2025 tarihi itibarıyla yürürlüğe girerek hayata geçirilmiştir.
Bu uygulamanın temel amacı, kamu hizmet alanı içinde kalan parseller nedeniyle yapılaşma hakkını kullanamayan vatandaşların mağduriyetlerinin giderilmesidir. Bu kapsamda uygulamadan yararlanabilecek olan parseller,
- 10/7/2019 tarihinden önce 3194 sayılı Kanunun 18 inci madde uygulaması sonucu kamu ortaklık payı (KOP) olarak oluşmuş alanlar,
- Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmasına rağmen kamu eline geçişi sağlanamayan umumi ve kamu hizmet alanlar,
- Parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda, imar planı değişikliği ve/veya imar planı revizyonları ile umumi ve kamu hizmet alanlarına ayrılan ve ikinci kez DOP kesintisi yapılamaması nedeniyle kamu eline geçişi sağlanamayan alanlar,
- 194 sayılı Kanunun 15 inci maddesine göre yapılan uygulamalar nedeniyle, tamamı ya da bir kısmı özel mülkiyette kalan umumi ve kamu hizmet alanlar,
- İmar planında tamamı ya da büyük bir kısmı umumi ve kamu hizmet alanında kalan ve çevresindeki parsellerde arazi ve arsa düzenlemelerinin tamamlanması nedeniyle tek başına arazi ve arsa düzenlemesinin uygulama kabiliyeti kalmayan parseller,
ile sınırlı tutulmuştur.
Bu sayılan alanlardaki imar hakkının aktarılabilmesi için Yönetmeliğin 5 inci maddenin birinci fıkrası ile ikinci fıkranın (a) ve (b) bentlerinin uygulanamaması ve imar hakkı aktarımı yapılma zorunluluğunun gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanması gerekmektedir.
Yukarıda sayılan sınırlandırmalar, imar hakkını devredecek alanlara ilişkindir. İmar hakkını devralacak alanlar (Yönetmelikte alıcı parsel olarak tanımlanmaktadır) yönünden tek sınırlama ise bu alanın emsale esas inşaat alanının %30’unu geçmemek üzere imar planı/plan hükmü ile belirlenmiş oranlar kadar artırım yapılabilmesidir.
Bu sayede, vatandaş imar hakkını kullanma imkânı bulacak, hem de kamuya yeni hizmet alanları kazandırılacaktır. Tüm sürecin kamu yararı ve toplum faydası gözetilerek yürütülmesi öngörülmektedir.
Öne Çıkan Kavramlar
İmar Hakkı Aktarımı uygulamasının usulüne ele almadan önce yeni hükümler ile imar terminolojisine eklenen kavramlara değinmek yararlı olacaktır:
- İmar hakkı aktarımı: 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle, parsel üzerinde özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının başka parsel ya da parsellere imar planı kararı ile taşınması işlemidir.
- Askı dağıtım cetveli: Bu cetvel; düzenlemeye giren taşınmazların ada ve parsel numaraları, tapu alanları, hisse oranları, kesilen düzenleme ortaklık payı, kesinti sonrası oluşan tahsis miktarı, tahsis edildiği imar ada ve parsel bilgileri, parsel alanı, hisse karşılıkları, varsa kamulaştırma ve bağış miktarları gibi ayrıntıları içermekte olup, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında internet ortamında ilan ve duyuru yapılabilmesi amacıyla hazırlanır.
- Alıcı parsel, uygulama imar planı kararıyla imar hakkının aktarıldığı veya yönlendirildiği parseli ifade ederken;
- Verici parsel, imar planı kararı sonucu umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması nedeniyle özel mülkiyete konu yapılaşma hakkı verilemeyen parseli tanımlamaktadır.
- Parselasyon Planı İzleme ve Denetleme Sistemi (PARSİD): Bu sistem, askıya çıkarılan parselasyon planlarının duyuru ve itiraz süreçlerinin elektronik ortamda yürütülmesini sağlamak amacıyla oluşturulmuştur.
İmar Hakkı Aktarım Süreci
- Süreç bakımından ilk aşama, Alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici parsel malikinin/hissedarının muvafakatini alan verici parselin malik/malikleri veya kamu hizmetini vermekle yükümlü idarenin başvuru yapmasıdır.
- Akabinde alıcı ve verici parsellerin değeri tespit edilir. Değerlemeler ise Sermaye Piyasası Kurulu’ndan lisanslı bağımsız değerleme kuruluşları tarafından belirlenen değerlerin ortalamasından az olmamak kaydıyla idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından Kamulaştırma Kanunu’nun 11. Maddesi çerçevesinde belirlenecektir. Bu değer tespitine bağlı olarak, birtakım sınırlamalar da getirilmiştir. Örneğin, alıcı parselin metrekare birim değerinin verci parselin metrekare birim değerinden az olmaması şart koşulmuştur.
- Üçüncü olarak, Alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici parsel malikinin/hissedarının yapılan değer tespitlerine ve yapılacak imar hakkı aktarımına muvafakat ettiklerine dair uzlaşma tutanağı düzenlenir.
- Sonrasında, Alıcı ve verici parsellerin bilgilerini, değerlerini ve yüz ölçümlerini de ihtiva eden encümen kararı/il idare kurulu kararı/kurum onayı alınır.
- Verici parselde bulunduğu alanda; park, yol ve meydan gibi tescile tabi olmayan umumi hizmet alanları tapudan terkin edilir; tescile tabi diğer umumi ve kamu hizmet alanları ise Yönetmeliğin 17 nci maddenin dördüncü ve beşinci fıkraları hükümlerine göre tescil edilir. Böylelikle, verici parselin mülkiyeti bütün muhdesatıyla birlikte ilgili idare veya kurum lehine bedelsiz devir veya terk edilmektedir. bu devir ve terk işlemleri esnasında hiçbir vergi, resim, harç, ücret, döner sermaye ücreti ve herhangi bir ad altında bedel alınmayacaktır.
- Yönetmelik, verici parsel ile alıcı parsel arasındaki yeni mülkiyet düzenlemesine ilişkin ise iki alternatif getirmiştir. İlk olarak, verici parselin alıcı parselde imar hakkına karşılık gelen mülkiyet hakkı, kat irtifakı esasına göre düzenlenebilir. İkinci olarak ise verici parsel ve alıcı parselin aktarımdan önceki imar haklarının, aktarım sonucu alıcı parsel üzerinde oluşan toplam imar hakkına oranı kadar hisselendirme yapmak marifetiyle alıcı parsel üzerinde mülkiyete esas yeni tescil talep belgesi düzenlenebilir.
Yukarıda izah edilen imar hakkı aktarımına ilişkin tüm iş ve işlemler, yetkileri dahilinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile yerel yönetimler tarafından yürütülecektir.