Yapı tatil tutanağı ve yıkım kararı, her ne kadar kamu yararı amacıyla tesis edilen idari işlemler olsalar da; usule, yetkiye ve ölçülülük ilkesine aykırı şekilde uygulandıklarında, mülkiyet hakkına ağır ve hukuka aykırı bir müdahaleye dönüşebilirler.
- Yapı Tatil Tutanağı:
İmar Kanunu madde 32’de ayrıntılı şekilde düzenlenmiş olan yapı tatil tutanağı, idare tarafından yetkilendirilmiş teknik elemanlarca düzenlenen ve ruhsatsız bir şekilde veya ruhsat ve ekine aykırı yapılan yapıların güncel durumunun tespitini ve yapının inşasını durduran belgedir. Bu tutanak, hukuka uygun bir yıkım kararının tesis edilebilmesi için ilk ve zorunlu adımı oluşturur.
Anılan Kanun’un 32. maddesine göre, yapıdaki aykırılığın şüpheye yer vermeyecek şekilde somut tanımı yapılmalı ve aykırılığın meydana geldiği yerdeki ölçümler, yapının krokisi ve açık adresi, fen elemanı tarafından tespit edilip tutanağa geçirilmelidir. Tutanak düzenlendikten sonra ise yapının mühürlenmesi gerekecektir. Tutanağın düzenlenmesi ile birlikte, malike yapıyı ruhsata uygun hale getirmesi için bir aylık süre verildiği ve bu süre içinde aykırılıklar ortadan kaldırılmazsa mevzuatta öngörülmüş yaptırımların uygulanacağı da bildirilir.
“3194 sayılı Yasanın 32. maddesi ile dosyadaki bilgi ve belgeler birlikte değerlendirildiğinde, davalı idarenin elemanlarınca, teknik personelin de imzasının bulunduğu 17/07/2013 tarihli tutanak ile ruhsatsız yapıyı açıkça ortaya koyacak bir tespitin yapılmadığı, uyuşmazlık konusu yapıya yönelik, yapının ebatları ve niteliği, bulunduğu alanın özellikleri, konumu ve benzeri somut ve ayrıntılı tespitlerde bulunulmadığı, tutanağın 32. madde uyarınca düzenlendiğine dair bir ibareye de yer verilmediği, tutanakta inşai faaliyetin durdurulduğuna ve bir nüshasının muhtara bırakıldığına ilişkin kayıtların yer aldığı fakat, tutanağın üçüncü paragrafında ‘inşaatın yapımına devam edilmesi halinde 3194 sayılı İmar Kanununun ilgili maddeleri uyarınca inşaatın mühürlenerek yasal işlemlerin başlatılacağı’ ikrarı da dikkate alındığında; dava konusu işleme dayanak oluşturan tutanağın, 3194 sayılı Yasada öngörülen “yapı tatil tutanağı” niteliğini taşımadığı sonucuna varılmıştır.” (Danıştay 6.Daire, 29.03.2022, E: 29.03.2022, E:2021/2423, K:2022/3789)
İmar Kanunu’nun 32/3. maddesinde yapı tatil tutanağının tebliği ile ilgili özel bir tebligat rejimi kabul edilmiştir. Kanun’a göre, tutulan yapı tatil tutanağı yapının görülen yerine asılır ve bir sureti de muhtara bırakılır. Böylelikle tutanak, malike tebliğ edilmiş sayılır. Bu durum sonucunda, malikin haberi dahi olmadan yapının yıkılabilmesi durumu ortaya çıkmaktadır. Zira, yıkım kararının tesis edildiği aşamada malike savunma ve başvuru imkânı tanınmaması, mülkiyet hakkı ihlaline yol açabilecek niteliktedir. Bu yönde;
“…Ne var ki hatalı olduğu değerlendirilen yıkım işleminin iptali veya yıkım işleminden kaynaklanan zararların tazmini amacıyla yargı yollarına başvuru imkânının sağlanması mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin anayasal yükümlülüklerin bir gereğidir. Dolayısıyla yıkım kararını yargısal denetimden geçirecek mekanizmaları işletme fırsatının sağlanması için söz konusu kararın ilgilisine usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi gerekmektedir.
Somut olayda tebligat işlemi, başvurucunun yıkılan adresinde yapılmaya çalışılmış ancak başvurucunun adresinde bulunmaması üzerine ihbarnamenin bir örneği kapıya yapıştırılmış ve tebliğ evrakı Ambarlı Mahallesi Muhtarlığına bırakılmak suretiyle tebligat işlemi gerçekleştirilmiştir. (…) Sonuç olarak başvurucunun 2008 yılında Almanya’da yaşadığı ve bunun kamu makamlarının bilgisinde bulunduğu iddiaları araştırılmadan, yıkılan evde yapılan tebligatın geçerli kabul edilmesi başvurucunun mülkiyet hakkıyla ilgili iddiaları mahkeme önünde tartıştırma imkânından mahrum kalmasına yol açmış, can güvenliğinin korunmasındaki kamusal yarar ile başvurucunun mülkiyet hakkının korunmasındaki bireysel yarar arasındaki dengeyi başvurucu aleyhine bozmuştur. Bu durum başvurucunun mülkiyet hakkına yapılan müdahaleyi orantısız kılmıştır. Açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verilmesi gerekir.” (AYM, 23.11.2022, 2019/32003 B.N.)
2. Yıkım Kararı:
Yıkım kararının ön şartı, yıkım kararına konu taşınmazın “yapı” niteliğinde olmasıdır. Bunun yanında, hukuka uygun bir yıkım kararından söz edilebilmesi için, hazırlık aşamalarının eksiksiz ve usule uygun şekilde gerçekleştirilmiş olması gerekir. Bu aşamalar, (1) usule uygun yapı tatil tutanağının düzenlenmesi, (2) yapının mühürlenmesi ve (3) malike aykırılıkları ortadan kaldırması için bir aylık süre verilmesinden teşekkül etmektedir. Bunlardan birinin dahi eksik ya da usulsüz olması, hukuka aykırılık doğurur ve ilerleyen süreçte açılacak bir idari davada yıkım kararının iptal edilmesine daynak oluşturur.
Yine, yıkım kararının hukuka uygun olabilmesi için, yetkili idari merci tarafından tesis edilmesi zorunludur. 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca, belediye sınırları ve mücavir alanlar içerisinde bulunan taşınmazlar bakımından yıkım kararı alma yetkisi Belediye Encümenine, bu sınırlar dışında kalan alanlar bakımından ise İl Encümenine aittir. Yetkisiz idari organ tarafından tesis edilen yıkım kararları, yetki unsuru yönünden hukuka aykırı olurlar.
Yapı tatil tutanağının düzenlenmiş olması, idareye doğrudan yapıyı yıkma yetkisi vermez; yıkım kararı, ancak sürecin tamamlanmasının ardından, ölçülülük ilkesi gözetilerek tesis edilebilir. Yıkım işlemi idarenin kolluk faaliyeti olduğundan, ancak kanundaki sebepler doğrultusunda ve ölçülülük ilkesi uyarınca yerine getirilir (Anayasa m. 13). Bunun yanı sıra, yıkım kararı; yetki, konu, amaç ve şekil yönünden hukuka uygun olmalıdır. Aksi halde, fiili yol meydana gelir çünkü yıkım, mülkiyet hakkına yönelen en ağır müdahalelerdendir.
3. Mülkiyet Hakkı Kapsamında Değerlendirme ve İptal Davası:
Mülkiyet hakkı, Anayasa’nın 35. maddesinde kendisine yer bulmuştur. Bu hak, kamu yararı amacıyla ve sadece kanunla sınırlandırılabilir. İdarenin almış olduğu yıkım kararının konusu da kişilerin mülkiyet haklarıdır. Bu nedenle yıkım kararı, usule ve hukuka uygun şekilde alınmalı ve icra edilmelidir. Aksi halde, mülkiyet hakkının ihlali söz konusu olur.
Örneğin, yapı, ruhsatsız yapılırsa veya ruhsat ve ekine uygun yapılmazsa yasaya aykırı bir kaçak yapıdan bahsedilir. Bu durumda yıkım kararının icrası suretiyle mülkiyet hakkına yapılan müdahale, yasaya aykırılığı ortadan kaldırmak amacıyla yapılmış olacağından, hukuka ve mülkiyet hakkına uygun bir müdahalenin olduğunu kabul etmek gerekir.
“Yapının, tasdikli projesine uygun yapılmayan bölümleri yasaya aykırı (kaçak) olduklarından bu gibi yerlerde yasaya aykırılığın korunması sonucunu meydana getirir şekilde mülkiyet iddiası dinlenemez”. (Danıştay 6. D., 12.04.2006, E. 2004/1650, K. 2006/1921)
Hatalı tutulan yapı tatil tutanağı ve beraberinde gelen yıkım kararına karşı bir iptal davası açılabilir. İptal davası idarenin tek taraflı işlemini ortadan kaldırarak hukuki düzenin korunmasını sağlar ve kesin ve icrai nitelikteki işlemlere karşı açılabilir. Kesin ve yürütülebilir işlem, kamu gücüne sahip idare tarafından yürütülen ve kişiler üzerinde yeni bir işleme gerek kalmaksızın hukuki sonuç doğuran işlemdir. İdarenin yıkım kararı işlemi de, kesin ve icrai niteliklidir.(Danıştay 6. Daire, 12.06.2019, E:2019/5131, K:2019/5552)
Kesin ve yürütülebilir olduğu tespit edilen idari işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve amaç yönlerinden hukuka uygun olup olmadığı dikkatli şekilde irdelenmelidir. Zira, idari işlemin bunlardan biri yönünden dahi hukuka aykırı olması, işlemin iptali için yeterli olur. Yapı tatil tutanağı ve yıkım kararının da bahsedilen bu yeterlilikleri haiz olması gerekir. Usule aykırı düzenlenmiş bir yapı tatil tutanağı iptal sebebi doğurur ve bu tutanağa dayanılarak tesis edilen tüm işlemleri hukuka aykırı hale getirir.
…yönetmeliğe aykırı yapılmış bahçe duvarı kroki üzerinde çizim ile belirtilmiş ise de, inşai faaliyetin metrajına ve inşaat ile ilgili açık ve somut tespitlere yer verilmediği gibi tutanağın 3194 sayılı Kanunun 32. maddesi uyarınca düzenlendiğine dair bir ibarenin de yer almadığı, davacıya yıkımı yapması için süre verilmediği, bu durumda açık ve tereddüte yer bırakmayacak şekilde aykırılığın saptanmasına elverişli olmayan, dava konusu işleme dayanak tutanağın 3194 sayılı Kanunun 32. maddesi hükmünde belirtilen “Yapı Tatil Tutanağı”nın ihtiva etmesi gereken unsurları taşımadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda; 3194 sayılı Kanunda belirtilen usule uygun düzenlenmiş somut, ayrıntılı ve gerekçeli tespitler içeren bir yapı tatil tutanağı düzenlenmeden yıkım ve para cezasına ilişkin işlem tesis edilemeyeceğinden, öngörülen usule uygun düzenlenmeyen tutanağa dayalı olarak tesis edilen dava konusu işlemde hukuka uyarlık, işlemin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararında ise sonucu itibarıyla isabetsizlik görülmemiştir.” (Danıştay 6. Daire, 07.10.2020, E: 2019/6602, K: 2020/8969)
Vurgulanmalıdır ki, imar hukukunda yerini bulan kabili tecviz şeklinde adlandırılan hata türü, yapının ruhsata veya eklerine aykırı olan ancak imar planı kararlarını, yapılaşma koşullarını, komşu parsellerin haklarını ve yapının taşıyıcı sistemini etkilemeyen, teknik olarak tolere edilebilir nitelikteki küçük ölçü sapmalarını ifade eder. Bu tür aykırılıklar bakımından yıkım kararı alınması ölçülülük ilkesine aykırı olup idari yaptırım uygulanmasını gerektirmez. Her ne kadar mevzuatta kabili tecviz hata için açık bir oran belirlenmemişse de, uygulamada ve yargı içtihatlarında binde beş (%0,5) oranının esas alındığı görülmektedir. Bu kapsamda, yalnızca teknik zorunluluklardan kaynaklanan ve yapının hukuki statüsünü değiştirmeyen sapmaların yıkım yaptırımına konu edilmesi mümkün değildir.
İnşaat ruhsatına uygun olarak tamamlanan ve yapı kullanma izni verilen yapıda sonradan ruhsata ve ekine aykırı olarak zemin katında veya bina cephesinde yapılan tadilatlar nedeniyle yıkım kararı verilemez, zira kazanılmış hak meydana gelir. Bu durumda tadilatların eski hale getirilmesi kararı verilmelidir.
“İnşaat ruhsatına uygun olarak tamamlanan ve yapı kullanma izni verilen binanın sonradan zemin katında ve bina cephesinde yapılan tadilatlar nedeniyle inşaat ruhsatının ve yapı kullanma izninin iptali mümkün değildir; ancak anılan tadilatların eski haline getirilmesine karar verilebilir.” (Danıştay 6. Dairesi, 12.04.2005, E. 2004/8321, K. 2005/2135)
Kazanılmış hak doğan bir diğer farklı durum ise, verilen yapı izni uyarınca yapılan yapının yapım aşamasındaysa da yapı bittikten sonra imar planı değişmesi ya da imar planına aykırı yapı izni verildiğinin anlaşılması durumudur. Bu ihtimalde de yıkım kararı verilemez, çünkü malik sahip olduğu yapı izni doğrultusunda yapının inşasını yürütmektedir.
“Olayda ise imar planı değişikliğinin iptaline ilişkin İdare Mahkemesi kararının 10.11.1998 tarihinde verilmesine ve davacıya 25.12.1998 tarihinde yapı kullanma izni düzenlemesine karşın davalı idarece yapı bittikten sonra 1.11.2000 günlü işlemle inşaat ruhsatının iptal edildiği ve yapı tatil tutanağının 25.1.2001 tarihinde düzenlenerek yapının mühürlendiği anlaşıldığından davacının kazanılmış hakkının bulunduğunun kabulü zorunludur. Bu durumda, söz konusu taşınmazın bulunduğu alanda kat artışı getiren imar planı değişikliğinin 10.11.1998 günlü, mahkeme kararı ile iptal edildiği gerekçesiyle yapı bittikten sonra inşaat ruhsatı iptal edilerek yapı tatil tutanağı ile inşaatın mühürlenmesine ilişkin işlemlerde hukuka uyarlık bulunmadığından, davanın reddi yolundaki İdare Mahkemesinin ısrar kararında hukuki isabet görülmemiştir.”(Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 23.10.2008, E: 2005/1721, K: 2008/1837)
“…ilgilinin hatası, hilesi veya kendisine isnat edilebilecek bir kusurunun bulunmaması halinde yürürlükteki imar planı ile ruhsatına uygun olarak yapılan inşaatın kazanılmış hak kapsamına girdiğinin kabulü gerektiği hususu Dairemizin istikrar kazanmış içtihatlarındandır.” (Danıştay 6. Daire, 23.12.2014, E:2014/6095, K:2014/9235)
Sonuç olarak, yapı tatil tutanağı ve yıkım kararı, kamu yararının sağlanması amacıyla öngörülmüş idari yaptırımlar olmakla birlikte, bu yaptırımların usule, yetkiye ve ölçülülük ilkesine uygun şekilde tesis edilmesi zorunludur. Aksi hâlde, hukuka aykırı şekilde düzenlenen yapı tatil tutanağına dayanılarak alınan yıkım kararları, mülkiyet hakkına ölçüsüz ve hukuka aykırı bir müdahale niteliğinde olur. Bu itibarla, idarenin, yıkım yaptırımına başvururken istisnai ve son çare niteliğini gözetmesi; yargısal denetimin ise mülkiyet hakkını koruyucu bir işlev üstlenmesi gerekmektedir.
Stj. Av. Sena Nur Bayırdar
